我國有關(guān)“城市運營”的概念出現(xiàn)在20世紀(jì)中后期，是基于積累城市發(fā)展所需資金提出的，比國外晚20年。它是指政府及其他相關(guān)主體在充分認(rèn)識城市資源基礎(chǔ)上，以增值為目的，把城市作為組合化的國有資產(chǎn)，運用政策、市場和法律手段進行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，其實質(zhì)是以市場化的手段進行城市綜合資源的優(yōu)化配置和整合的一種商業(yè)化經(jīng)營行為。
　　一直以來，由于土地增值帶來的巨大效益，我國城市運營的本質(zhì)體現(xiàn)在土地運營上。最近幾年，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進、原有競爭優(yōu)勢的消失以及城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，重在短期利益的土地發(fā)展模式難以為繼，而產(chǎn)業(yè)和項目運營所產(chǎn)生的長期收益，成為了政府關(guān)注的重點。因此，對于市場化機制下產(chǎn)生的特色小鎮(zhèn)來說，其運營更需要我們站在新的高度，提出新觀點、新模式，架構(gòu)新的運營體系。
　　運營理念轉(zhuǎn)變
　　特色小鎮(zhèn)運營理念的轉(zhuǎn)變，源于城市發(fā)展理念及開發(fā)建設(shè)主體的轉(zhuǎn)變。幾十年來，政府一直是城鎮(zhèn)建設(shè)的推動者與核心運營主體，既是所有者，又是經(jīng)營者，還是管理者和監(jiān)督者。因市場取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了城市運營必須在理念上發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時運營主體、運營客體以及收益模式也要隨之轉(zhuǎn)變。
　　第一，核心運營主體的轉(zhuǎn)變，從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)。這其中又分為4種模式：政府主導(dǎo)、政府與企業(yè)聯(lián)動發(fā)展、以企業(yè)為主導(dǎo)、以非營利的社會組織為主體。
　　政府主導(dǎo)模式中，一般政府全權(quán)負責(zé)投資建設(shè)運營，或者政府負責(zé)投資，委托運營商建設(shè)運營。這一模式適合財政力量雄厚，運營能力或把控能力強大的政府。優(yōu)勢是政府擁有絕對的控制權(quán)，推動進展快；劣勢是政府財政壓力大，同時也面臨著后期運營的大量投入。
　　在政府與企業(yè)聯(lián)動發(fā)展模式中，政府負責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，并通過市場化方式，引進社會資本投資建設(shè)，許諾投資方在一定時間段內(nèi)擁有經(jīng)營權(quán)，到期后再歸還政府。這一模式適合于財政相對有困難的政府，優(yōu)勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，導(dǎo)致參與企業(yè)的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。
　　以企業(yè)為主導(dǎo)的模式，則是由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運營，通過政府購買或用戶付費獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運營能力均強大的企業(yè)，優(yōu)勢是減輕政府財政壓力，激發(fā)市場活躍度，劣勢是需要有持續(xù)的盈利模式。
　　而采取以非營利的社會組織為主體的特色小鎮(zhèn)運營比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會進行管理，這也是以后特色小鎮(zhèn)運營可借鑒的一個模式。
　　第二，運營客體的轉(zhuǎn)變，從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重。長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來的弊端逐漸凸顯。隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，越來越多的地產(chǎn)商都瞄準(zhǔn)了向城市運營商、產(chǎn)業(yè)運營商轉(zhuǎn)型。不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施、旅游項目、產(chǎn)業(yè)項目，要進行房產(chǎn)開發(fā)，最后進行產(chǎn)業(yè)整合和運營整合。因此，新形勢下的城市運營客體可以概括為：以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項目、旅游項目和房產(chǎn)項目為重點的全方位體系。
　　第三，收益模式的轉(zhuǎn)變，從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益。以土地為經(jīng)營客體的模式，決定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經(jīng)使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來自土地一級、二級開發(fā)之外，還包括產(chǎn)業(yè)項目的運營收益、二級房產(chǎn)的運營收益及城市服務(wù)的運營收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴于土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續(xù)的合理架構(gòu)。
　　五階段運營
　　特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個錯綜復(fù)雜的過程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運營過程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級開發(fā)期5個發(fā)展階段。每一個階段都對應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運營要點及目標(biāo)。
　　特色小鎮(zhèn)中的土地一級開發(fā)并不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施的建設(shè)，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項目開發(fā)結(jié)合在一起，因為產(chǎn)業(yè)的價值決定了土地的價值。因此，筆者建議，土地一級開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，結(jié)合土地二級開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。
　　土地一級開發(fā)或代開發(fā)期的運營要點，在于頂層設(shè)計和政策法制層面：頂層設(shè)計層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面，出臺土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機制，保證小鎮(zhèn)的順利推進。
　　“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過項目及載體的開發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值。產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團隊及資金等優(yōu)勢條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展條件的聚集。
　　因此，產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)期的運營要點，在于對接國內(nèi)外優(yōu)勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過專家學(xué)者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。
　　當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)價值后，就進入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說的培育還是圍繞產(chǎn)業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項目和企業(yè)主體，形成規(guī)模化的經(jīng)營效益。
　　在這一時期，運營重點在于相關(guān)政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財政補貼、科研補貼、進出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘、土地價格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點品牌或企業(yè)進行大力支持，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體建立互補、合作、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動作用。
　　在產(chǎn)業(yè)鏈整合期，特色小鎮(zhèn)圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過某種方式彼此銜接，構(gòu)建一個有價值有效率的產(chǎn)業(yè)集群。其運營重點在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運用資源、技術(shù)、產(chǎn)品、市場、經(jīng)營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動作用更強、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。
　　隨著產(chǎn)業(yè)鏈整合逐漸完成，特色小鎮(zhèn)也進入了土地二級開發(fā)期，即產(chǎn)城融合共建期，這是新形勢下特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進而產(chǎn)生了對居住、教育、醫(yī)療及第三服務(wù)業(yè)的大量需求?；?ldquo;產(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標(biāo)，就需要通過土地的二級開發(fā)，實現(xiàn)綜合服務(wù)配套的升級，包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂配套、社區(qū)服務(wù)配套等等。
　　這一時期的運營重點在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化開發(fā)，防止以城鎮(zhèn)運營之名，行地產(chǎn)開發(fā)之實。